• 杭州、苏州、南京都松了 长三角城市上演楼市松绑大比拼
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2022-05-23  /  浏览:89 次  /  

近日,热点城市杭州加入调控松绑的大军中来,信号意义十足。截至目前,位于长三角地区的上海、苏州、南京、无锡、扬州、合肥、常州、杭州等城市相继不同程度地调整购房政策,包括松绑限购及限售、增加多孩家庭购房套数、降低增值税免征年限、提高公积金贷款额度……尤其是在首套房房贷利率上,无锡、苏州等地的利率已经降至4.4%-4.6%。

基于良好的产业基础和经济实力,长三角地区的房地产市场相较于其他城市群更为成熟、活跃,一直是我国房地产市场走向的风向标。此轮房地产政策调整中,长三角城市群走在前列,各大城市上演“大比拼”。

在业内人士看来,热点区域的热点城市放松政策,无疑具有信号意义,其他城市会快速跟进。此轮政策调整对恢复市场信心有积极作用,但政策效果显现还需要时间。

截至目前,长三角地区的上海、苏州、南京、无锡、杭州等城市均调整了购房政策。图/IC photo

长三角多城出手“稳楼市”

作为新一线城市,长三角热点城市杭州的稳楼市政策影响较大。

5月17日,杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,政策的主要亮点是放宽限购、降低增值税免征年限、增加三孩家庭购房套数等。

具体来看,在杭州限购范围内购买二手住房,对于落户杭州市未满5年的户籍家庭,取消了原“在购房之日前2年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定;对于非杭州市户籍家庭,“连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。同时,在限购范围内,个人转让家庭唯一住房的,增值税征免年限由5年调整到2年。此外,对于符合条件的三孩家庭,在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套。

中原地产首席分析师张大伟表示,严格来说,杭州的政策力度并不大,但其作为当下楼市最热点区域龙头代表,开始稳市了,这代表着本轮楼市的救市稳市将全面升级。

如果说杭州的楼市新政代表了新一轮升级,那么此轮长三角地区各大城市政策的松绑不仅走在全国前列,还呈现调控城市数量多、次数多、因城施策等特征,政策内容不仅涉及松绑限购、限售等需求层面,还包括增加多孩家庭购房套数、降低增值税免征年限、提高公积金贷款额度等。

早在4月初,浙江省衢州市发布新政,非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业,视同本市户籍家庭执行相关购房政策;新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售。这是全国第一个同时明确取消限购、松绑限售的城市。

此后,苏州政策调整撕开了长三角地区热点楼市城市调控的口子。4月11日,苏州二手房限售时间由5年改为3年。10天后,苏州住房公积金政策调整(不包括工业园区),对首次办理公积金贷款的,个人贷款额度上限由45万元提高到60万元,家庭由70万元提高到90万元。此后的5月9日,苏州限售松绑扩围至新房,即日起,该城市新房限制转让时间由3年调整为2年。与此同时,苏州松绑限购政策,非苏州市户籍居民家庭三年内累计24个月社保改为连续6个月社保,非限购区域房产不再计入家庭限购套数。

作为楼市热点城市,在短短一个月内,苏州房地产政策调整三次,且尺度逐渐放开,可谓是此轮楼市政策调整的典型。

杭州、苏州之外,还有南京。虽然并未公开发文,但是经过核实,该城市部分地区已经放松限购,具体为外地户籍家庭在六合区、溧水区申请购房的条件有所放松,非南京市户籍家庭可凭证件开具六合区购房证明;外地户籍居民无需提交社保或个税证明,即可在溧水区购买一套商品房。

此外,无锡降低了增值税免征年限,个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。扬州降低了限售年限、放松了限购,具体为大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的,可不适用现行限购政策,在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的,自网签备案之日起满3年可上市交易。常州降低了限售年限,商品住房自取得不动产权证后满2年可上市交易,这意味着常州将商品住房的限售年限由4年缩短至2年。

表格内容由新京报记者整理。

首套房贷利率低至4.4%

热点区域的热点城市松绑限购、限售等房地产政策,无疑引爆网络。

相比于行政调控政策的宽松,长三角部分城市在影响购房者实际购房成本的利率方面,也在逐渐探底。

5月15日,央行联合银保监会发布重磅政策,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限,调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。这也就意味着,首套房LPR最低将为4.4%。

随后,苏州、无锡跟进利率调整。据了解,苏州部分银行首套房贷利率由4.6%降至4.4%,二套房仍执行5.2%;无锡同样如此,部分银行首套房开始执行4.4%的利率水平,二套房利率不变。

事实上,在央行新政前,苏州、无锡首套房贷主流利率水平已经降至4.6%左右,在二线城市中几乎为最低,而全国其他二线城市首套房贷利率水平多在4.8%、4.9%左右,甚至超过了5%。

苏州一位房产中介人士表示,苏州首套房贷利率最高时曾超过6%,今年2月份还在5.1%左右,2月底开始下调,目前主流利率在4.6%左右,不过,在5月18日已经有银行收到调整的通知,首套房贷利率降至4.4%,“资料审核可能会很严格,也就是说银行挑客户,但我相信4.4%的利率应该会成为一个趋势。”

“因城施策”加速落地

纵观长三角区域这一轮楼市政策调整,不同层级城市政策尺度不同,有的城市直接取消限购,有的城市则是放宽限购、限售政策。因城施策下,不同城市运用不同的政策工具,这主要是基于当地房地产现状作出的选择。

中指研究院浙江分院常务副总高院生分析称,“长三角区域此轮政策调整,整体的特征还是因城施策,像衢州房地产市场下行压力较大,直接取消了限购和限售,力度非常大。而杭州这次的政策重点,则是针对二手房的库存压力和二手房整体市场目前比较低迷的状况。”

58安居客房产研究院分院院长张波表示,杭州、南京、苏州等热点二线城市,均采用了有限度的“松绑”,有的选择外围区域放松限购,有的选择降低限购年限的门槛,都是根据城市基本面做出的选择。而且,从全国其他城市来看,放松的节奏有所不同,但有关限购的放松都会采取类似的策略。

此外,增加多孩家庭购房套数也是此轮长三角地区城市调控的一个新特征。高院生认为,像苏州、扬州、无锡、杭州,都围绕着多孩家庭出台了一些倾斜的政策,这些未来可能也会有更多的城市跟进。

市场信心何时恢复?

虽然在全国范围内,长三角房地产市场情况相对较好,但是在这一轮市场调整周期中,也出现下滑。“该区域政策调整的一个背景是,今年1-4月,长三角多个城市商品住宅的成交规模同比下降幅度都在四成以上,整体市场仍未完全企稳。”高院生表示,另一个背景是土地市场的低迷,除了杭州、合肥、无锡略好以外,其他城市诸如南京、苏州、宁波等的土拍都没有达到预期,所以,调控政策的放松能够对当前房地产市场的稳定起到一定作用。

因此,此轮政策的松绑,叠加各地银行的“降息”,市场信心以及市场成交是否能够恢复?何时恢复?

高院生表示,政策松绑对于恢复市场信心肯定有积极作用,但政策效果显现还需要时间,政策的放松是第一步,整体的经济环境、疫情影响等因素,也会使得政策效果显现的周期比较长。另外,楼市政策的放松是一个循序渐进的过程,不能一蹴而就,接下来根据市场的反馈可能会有进一步政策推出。

“热点二线城市正处于恢复之中,政策效力在更多城市正不断释放,但市场信心面的全面提升预计要在6月之后。”在张波看来,从成交量来看,目前长三角城市市场还未恢复到去年同期水平,部分城市的房价依然处于下行或底部盘整阶段,但预计长三角市场信心恢复在全国各城市群居前,市场面整体复苏的节奏亦会领先,并可带动其他四大城市群房地产市场进一步复苏。


来源:新京报 

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