• 房贷利率持续下行 “金九银十”会来吗?
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2022-08-29  /  浏览:72 次  /  

对比去年房贷紧缩的情况,今年以来,个人住房贷款利率下行备受市场关注。

5月及8月,央行2次下调五年期以上贷款市场报价利率(LPR)。继而部分地区首套房贷款利率降至4.1%,到达历史低位。不少观望中的购房者跃跃欲试,又对下阶段房价走势难以预期。已购房者也开始纠结是否“提前还贷”,以减轻未来的负担。

房贷利率会否进一步降低?房地产市场何时触底反弹?今年的“金九银十”能否吹响楼市回暖的号角?带着这些问题,时代周报记者对华夏新供给经济学研究院创始院长贾康进行了专访。

“房地产行业想要摆脱过于低迷的状态,需要从下往上托举使其‘回暖’。长期来看,房地产行业的健康发展,需要治标又治本,重视长效机制的建立。”贾康在采访中表示,房地产走势大概率还是趋暖的。

未来可能进一步放松银根

时代周报:今年5月和8月,5年期以上LPR分别两次下调15个基点,这个政策对购房需求以及楼市回暖产生了哪些影响?一些人认为,理财收益较低,房贷压力却只增不减,选择提前还一部分房贷减轻压力。在LPR持续下行的背景下,你认为提前还房贷对于多数购房者来说是一个好的选择吗?

贾康:房贷利率下调对于购房者来说肯定是有利的,能够从需求端刺激楼市回暖。提前还贷,一定程度上可以减轻未来负担,但是客观地讲,从整个经济运行来看,大家都提前还贷就不是好事了。

按揭本身就是让大家更均衡地处理收入和支出之间的关系。按揭贷款形成的信用消费机制,其运行本身是具有合理性的,有一定的均衡状态。如果说大家都提前还贷了,相当于失去这种按揭形成的信用消费机制。

时代周报:这次5年期以上LPR下调之后,房贷利率最低降至4.1%,几乎到了历史最低水平。你如何看待当前的房贷利率?你认为未来还有下降的空间吗?

贾康:目前来看,降低到4.1%的房贷利率是合乎逻辑的。我们现在经济相对低迷,银根就应该适当松一些,保持流动性的合理充裕。

至于以后房贷利率会不会更低,就需要看经济走势的变化了。如果经济的严峻形势得不到缓解,不排除未来进一步放松银根的可能性。

时代周报:二季度我国住户部门杠杆率为62.3%,相较之前的快速上涨,已经连续7个季度高位盘整。你如何看待目前的住户部门杠杆率?继续上涨或者下降会有怎么样的影响?长期来看,我国住户部门杠杆率会有怎样的走势?

贾康:在经济低迷的时候,老百姓尽量维持原有的生活方式,就需要更多的负债,杠杆率走高,也合乎逻辑。有些学者认为,需要警惕住户部门杠杆率过高,但我不认为当前杠杆率方面有严重的危机需要应对。

总体来说,首先还是要让源头的企业有活力,让提供就业机会的潜力表现出来。在我国主要是靠民营企业提供新岗位。因此,特别需要注意让民营企业吃好“定心丸”。有了就业和收入,居民部门杠杆率自然趋于稳定,而非一味上升。如果源头活水能够涌现,配之以合理的政策调节,长期来看,居民杠杆率最终会在趋于稳定中,到达适当举债的正常状态。

房地产走势大概率趋暖

时代周报:除了降低房贷利率,今年各地都出台了许多政策稳定房地产市场,包括降低首付、提高公积金比例等,但7月房地产相关数据又调头下滑。你如何看待下半年的房地产业走势?“金九银十”还会出现吗?

贾康:“稳大盘”是我国当下经济工作的重中之重,其中自然也包括稳住房地产市场。由于前期断供潮等问题,消费者出现不安情绪,对未来预期降低从而导致需求下降,地方政府已纷纷出台一系列措施,以求保证地方楼市稳定。

中央政治局会议强调的“保交房”问题,并非简单由烂尾楼开发商就能“保”住的,最终一定需要政府介入,想方设法地保住底线。

近期,房市较前段时间稳了一点。根据行业经验,如果不出意外,即没有疫情的特别冲击或者新的暴雷出现,我认为“金九银十”季节性的回暖应该还是会有所体现,但很难像往年那样一下就足够地热起来。

在房地产市场基本“稳住”之后,加上政策暖风频吹,后续房地产走势大概率还是趋暖的。

时代周报:你之前提到,中国的房地产市场已是冰火两重天。从不同城市来看,一线城市的房价依旧坚挺,三四线城市则持续低迷,部分城市已经跌回十年前的价格。你如何看待这种矛盾?这会是未来我国房地产市场的长期形态吗?发展“以县城为重要载体的城镇化”会使这种情况有所改变吗?

贾康:我认为“冰火两重天”的格局可能还会持续很长时间。如今市场已经更为明显地分化。以鹤岗为例,其房价回暖是很难的,短期内基本不可能实现。

城镇化是必然的趋势,我们之所以推动县城为载体的城镇化,是希望让它发展得更加健康。我认为中国城镇化还有很大的空间,城乡一体化的发展趋势需要很多配套措施的支撑,不能简单延续过去城乡分治的格局,从而导致城镇化带来很多令人遗憾的伴生问题。

比如,几十年来累计农村进城人口已超过3亿,但大多数人没有取得城市户口,这种情况必须尽快改变。对于县城来说,落户限制已经放宽,鼓励农村人口就近寻找就业机会的政策意向也是明朗的。

但是,也要警惕一厢情愿发展县城房地产,毕竟从目前的选择来看,更多人还是愿意进入一二线城市就业。

时代周报:房地产行业是最近10年拉动经济增长的主要动力,其处于低迷状态,对宏观经济来说会带来怎么样的影响?当前,购房者观望预期还没有逆转。房地产企业也还处在“自救”状态中。你认为接下来该怎么做才能使房地产实现软着陆?对于房地产行业“健康发展长效机制”,你有什么建议?

贾康:中央已经明确重申,房地产行业就是支柱产业,我们要做的并不是摆脱对房地产行业的所谓“依赖”,而是让它健康发展,发挥应有的对国民经济的支撑功能。房地产行业,如今不是“软硬着陆”的问题,而是从过于低迷的状态,从下往上托举,使其“回暖”。尤其从全国来看,偏冷的地区需要努力使其升温。

健康发展,就需要治标又治本,重视长效机制。依靠基础性制度建设来打造健康发展长效机制,我认为其中涉及至少四大方面。

首先是住房双轨制,也就是做好商品房和保障房的开发规划,这是一个基础性制度建设。

其次,是土地制度的改革。比如,深圳的示范作用,深圳靠特区自主权,在立法上已经解决了把所有的土地终极产权归于国有平台的问题。剩下的,就只有土地的使用权怎么样依法合理地在生产要素市场上流动、交易的问题。

对于其他地方来说,很难简单套用深圳模式,但我们需要一个符合现代经济要求的,有清晰产权界定和土地使用权流转制度的平台,才能够真正符合改革与发展的深层客观要求。

第三是金融制度。在住房的“双轨”下,金融不可能只是单轨的,一定是商业性金融和政策性金融相互协调,相互呼应,来支持土地开发、不动产形成。

第四方面,即房地产税的问题。虽然财政部已经明确年内不采取任何改革试点扩围的动作,但这个改革大方向一直没有动摇过。往后,我们还需抓住必要条件,捕捉适当的时机来深化这方面的税制改革。

总之,一定要通过打造基础性制度形成房地产业界健康发展长效机制,来寻求长治久安,摆脱现在中国老百姓屡屡感受到的这个房地产市场热了也不行,冷了也不行,左右为难,十分纠结的不良状况。


来源:时代周报

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