• 13城二手房指导价悄然退出:挂牌量猛增
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2022-09-19  /  浏览:41 次  /  

二手房指导价的威力,王平(化名)曾深有体会。

2021年4月,他以总价134.8万元的价格卖出位于西安市灞桥区富力白鹭湾的一套房产,单价约1.56万元/平方米。不过,买家林霖(化名)在申请商业贷款的过程中,西安市二手房指导价落地,银行要求首付款由原定的3成增加至5成,因超出承受范围,林霖生出退意。

二手房指导价是2021年楼市调控的主要手段之一,2021年2月8日,深圳率先在全国推行二手房指导价,全市共3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。随后宁波、成都、西安、东莞、广州等城市跟进,先后有15个城市发布了相关政策。二手房指导价以限制热点区域、豪宅或学区房价格的形式,锁住了房价上涨空间,在一定程度上起到稳房价、稳市场的效果。

政策出台后,上述15个城市的二手房成交量全线下跌,其中深圳跌幅最大。数据显示,自2021年4月开始,深圳二手房成交量曾连续7个月下跌。然而,随着地产行业成交整体下滑,今年7月,西安成为第一个公开明确取消二手房指导价的城市。

事实上,据时代财经了解,目前除深圳、上海以外,其他13城的二手房指导价已悄然退场,二手房市场活跃度有所提升。克而瑞数据显示,8月二手房市场相较更“抗跌”,表现略好于新房市场,主要城市二手房成交规模同比呈正增长,13个城市成交量同比由负转正,增幅为1%。

首付比例提高,业主欲借钱给买家凑首付

由于二手房指导价政策出台,王平在与买家签订房屋买卖合同后,最终无法顺利成交。

2021年4月,王平与林霖签订《房屋买卖合同》、网签备案合同,将西安富力白鹭湾一套86.29平方米的房产卖出,总价134.8万元,首付三成即40.8万元,余款94万申请商业贷款。但3个月后,贷款还未批复下来,却遇上西安二手住房成交参考价格发布,富力白鹭湾在第一批名单里。

根据政策,富力白鹭湾二手房指导价仅为11819元/平方米,远低于王平、林霖的合同单价,且银行要求首付款比例增加至房款的5成,这让林霖无力承担,最终房贷未获银行批准,剩余购房款也未能支付。因协调不成,王平将林霖告上法院,要求其支付违约金、律师代理费等近29万元。

相关判决书显示,林霖认为,合同约定:“如贷款机构不批准乙方(即买家林霖,下同)的贷款申请或者批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额,双方当事人同意本合同终止,乙方支付的定金和购房款如数返还,双方互不承担违约责任;如出现新的限贷政策且乙方无力支付导致本合同无法履行,各方不承担违约责任”。最终,法院支持了林霖的观点,驳回王平的全部诉讼请求。

据林霖的代理律师——陕西弘业律师事务所王勇律师介绍,林霖曾与王平协商以赔偿5万元为代价解除买卖合同,但遭到王平拒绝。在诉讼过程中,王平又提出借钱给林霖、帮其凑齐首付款完成交易,林霖予以拒绝。就这样,一宗房产交易在临门一脚时无奈终结。

除了骤然提高的首付款,二手房指导价或也让林霖觉得“买贵了”。时代财经查询贝壳找房数据发现,尽管目前西安已取消了二手房指导价,富力白鹭湾7月参考均价也仅为1.36万元/平方米,较林霖去年的签约价下降了约2000元/平方米。同户型房源也有明显降价,目前在售房源中有10套面积为86.29平方米,其中7套挂牌单价在1.5万元/平方米以下。

二手房价预期下降,业主主动降价

二手房指导价带来的房价下降预期,让成都人陈慕(化名)也多了与业主讨价还价的底气。2021年8月,陈慕决定再买一套2室1厅的小户型。最初业主出价218万元,随后,他还价203万元、高出指导价约5万元,不过未与房东达成一致。一个月后,二手房指导价的政策落地,高于指导价的房子全部下架,观望的人也越来越多,那套房一个月内的带看量仅有2次。

经过多次讨价还价,直到今年五一,中介还再次联系陈慕,称业主同意再降5万元,以193万元出售。不过,考虑到利率下降、疫情影响下现金流更重要等因素,他还是决定放弃“笋盘”。

在执行更严格的深圳,二手房指导价对市场交易的影响更为明显。2021年2月(推出二手房参考价的当月),深圳二手住宅成交量大幅下降至4166套,较前一月的7008套环比下降40%。乐有家研究中心数据显示,2022年上半年深圳二手住宅累计成交量不到10000套,环比下跌19%,同比下跌65%。

乐有家研究中心的数据还显示,2022年上半年,深圳市场近半数成交的二手房源均按参考价出售,这已经成为当前深圳二手房市场的重要趋势。国家统计局公布的7月份70个大中城市房价数据显示,在四个一线城市中,只有深圳7月的二手房价全线下跌,环比、同比分别下降0.5%及3.5%。足见二手房指导价政策的作用。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆称,参考价政策在当时房价快速上涨阶段起到了抑制预期,控制房价上涨的作用。它也标志着楼市调控的收紧,使得市场过热的预期得到了控制。

指导价悄然退场,二手房量价齐升

不过,随着今年以来各地陆续推出促进楼市健康发展的调控政策,诞生一年多的二手房指导价政策正在悄然退出舞台。

据克而瑞调研发现,目前除了上海和深圳以外,已有13个城市二手房指导价制度实质性取消,如西安官方宣布暂停发布指导价,成都、宁波等地挂牌价可超过指导价。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对时代财经称,部分城市在二手房指导价的落地方面有所弱化,主要是由于目前市场处于修复阶段,调控基调以宽松为主,而二手房指导价作为偏紧政策,在当前背景下暂不合时宜。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,13城并不像深圳、上海这样严格地把二手房指导价作为计税参考价和银行贷款评估价,而只是引导二手房市场价格趋向理性,并未发挥特别大的效用。

“取消(二手房参考价)的根本原因是市场下行,二手房价格下跌与市场预期形成一个循环,如果再继续坚持价格限制,可能不利于市场预期的稳定。取消也是顺应当前市场形势。” 李宇嘉续指。

二手房指导价政策出现边际放松后,二手房市场出现一定的反弹。以成都为例,6月二手房成交1.66万套、7月成交约1.7万套,创下2021年1月以来的新高。诸葛找房数据显示, 8月成都二手房成交14705套,同比上涨330.73%。西安二手房也出现暖意,8月份网签备案面积65.42万平方米,同比增长14.95%。

业主的挂牌价也开始提高。时代财经发现,西安富力白鹭湾一套7月13日上架的房源,目前价格为126万元,较最初的挂牌价调高了6万元。

此外,二手房挂牌量也在突破新高,如成都突破18万套(截至8月8日),广州达11.84万套(9月2日链家网数据),西安超12万套。而根据四大行(乐有家、世华、贝壳找房、中原)公开挂盘出售数据统计,截至9月1日,深圳市共挂盘出售房源97398套(存重复房源),对比8月1日统计的88005套挂牌房源增加9393套。

不过,李宇嘉提醒到,“近期热点一、二线城市二手房挂牌量明显攀升,主要原因是市场弥漫着不看好未来房价的情绪。‘换房交易’、‘卖一买一’是热点城市新房市场的主要动力,也是楼市循环是否健康的指标。”

来源:时代财经

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