• 各地土拍冷热不均 房企拿地仍聚焦一二线城市
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2023-05-15  /  浏览:157 次  /  

5月11日,成都开启5月首场土拍,共成交6宗宅地,其中热度最高高新区南中和33亩宗地,共吸引了24家房企参拍。

此前的5月6日,北京挂牌出让2宗宅地,吸引了近30家房企参与,最终两宗地块全部封顶成交,平均溢价率15%;5月10日,114家房企参与竞拍厦门今年首批集中供地,3宗宅地中有2宗封顶触发摇号;同日,南京今年第二批次集中供地收官,10宗地块中有3宗触顶、2宗溢价。

此外,多个热点一二线城市近期也完成了今年首批集中供地,优质地块供应带动房企拿地热情恢复效应明显。但整体来看,不同城市土拍市场“冷热不均”的现象仍然明显,包括无锡、天津和济南等城市,地块底价成交仍是主流。

与此同时,尽管今年以来民营企业拿地积极性提升,活跃在多个城市的土拍现场,甚至成为部分城市拿地的绝对主力,但总体而言,国央企仍是土拍市场的主力。据中指研究院数据,今年前4月拿地金额TOP10中只有2家是民企,TOP20中仅有6家民企。

5月10日,中指研究院分析师孟新增接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示,短期来看,全国土地供求缩量趋势或延续,但土拍分化态势或更加明显。“预计房企在核心城市补货意愿提升,而销售市场调整压力加大的城市,土地市场表现或仍低迷。”

“回暖”成土拍市场关键词

“回暖”已成今年土拍市场一个关键词,尤其是热点一二线城市,“摇号”“熔断”“创新高”等更是频频出现。

以5月10日厦门首批集中供地为例,当天共出让3宗宅地,起拍总价为91.9亿元,最终揽金101.45亿元,平均溢价率达10.39%,最高溢价达12.15%。据中指研究院统计,此次厦门土拍3宗地吸引144家房企参与竞拍。其中,五缘湾地块引得88家房企参拍,成为厦门土拍史上最多竞买人参拍的地块。据了解,该地块开拍后,仅过14分钟、24轮竞价就“触顶”转入摇号环节;另一宗湖里体育公园地块也有34家房企参与竞拍,经过66轮竞价后达到最高限价进入摇号环节。

此外,4月21日结束的上海首轮集中供地中,出让的19宗涉宅地块热度回升同样明显。首先从报名参拍房企数量上来看,超过50家房企报名创下了2021年上海集中供地以来新高,其中有11宗地块报名参加竞拍房企达到10家以上,还有6宗地块报名房企达到20家以上。CRIC统计显示,上海2023年首批集中供地有15宗地块封顶进入一次性报价,封顶率约79%,超过2021年第一批次集中供地的71%。而19宗地块平均成交溢价率为7.3%,同样创下了上海2021年集中供地以来的新高。

另据中指研究院统计,北京、上海、杭州、合肥、成都等地价上限占比均在六成以上,多宗地块更是创下当地土拍新纪录。如北京朱辛庄地块吸引42家房企参拍报名,创北京地块参拍企业数量纪录;杭政储出[2023]4号地块共有60家房企参与摇号,创下近两年单宗地块报名房企数量新高;成都青羊区内金沙35亩地块有35家进入摇号抽签环节,35000元/平方米的清水限价也成为了当前成都新房的最高价。

“今年前4月,22城市本级土拍热度高于去年任一批次,主要体现在已完成土拍的19城地块触顶率、溢价成交地块比例均有所提升,分别为44%、54%,而去年热度最高的一批次19城总体水平分别为24%、40%。”

5月4日,中指研究院土地市场研究负责人张凯在举行的“中指市场形势及企业研究成果分享会”上表示,核心城市、核心板块仍然是房企关注焦点,但摇号中签率不断走低之下,部分房企退而求其次选择核心城市郊区板块。

底价成交是部分城市主流

需要注意的是,尽管今年土拍市场热度回升,但城市之间的分化现象依然存在,底价成交仍是部分城市的主流。

如济南4月28日举行的今年首批次土拍上,6宗宅地有3宗底价成交、3宗终止出让,总成交面积8万平方米,总成交规划建面19万平方米,收金9.6亿元;而一周之前的无锡首轮土拍中,6宗涉宅用地全部底价成交,成交总价合计60.13亿元,其中厦门建发独得2宗,仁恒、红星美凯龙、贵州大兴、绿城&太湖新城发展联合体各得1宗;天津今年已先后举行了3场土拍,共出让5宗涉宅用地,全部底价成交。

截至目前,天津、济南、长春、无锡、郑州等城市尚无溢价成交地块。

不仅城市间延续了拿地冷热不均情况,就算是同一城市不同板块之间亦是如此。以成都为例,截至4月底,成都成功出让17宗、共约964亩涉宅用地,其中有13宗地块溢价成交中,占比超75%。不过成交区域分化明显,“5 2”区域出让地块全部熔断;二圈层里温江区和新都区出让地块则全部底价成交。

在南京5月10日土拍中,既有在开拍后37秒、13轮即触达封顶价进入摇号阶段的地块,也有5宗地块底价成交;长沙和重庆4月出让的宅地也是封顶和底价成交各占一半;合肥11宗宅地触顶成交和底价成交各有5宗,另有1宗宅地流拍。

据每日经济新闻联合中指研究院推出的每经·重点城市土地出让金榜单,从今年1月起,TOP20城市土地出让金额逐月回暖,4月份达到1630.5亿元,比3月份(1278亿元)上涨28%,连续第二个月涨幅达到28%。其中,上海、广州、杭州、合肥分别以542.9亿元、272亿元、108.7亿元和101.5亿元位列前四,也是土地出让金过百亿元的4个城市。

“销售市场的分化直接导致土地市场也呈现分化加剧的趋势。”孟新增分析指出,近两年受房地产市场调整影响,拿地容错率明显下降,房企普遍采取“以销定投”“聚焦核心城市及区域”的策略,确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一,优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。

头部房企拿地分化显著

从拿地房企来看,虽然央国企仍是拿地主力,但在拿地金额占比央国企与民企则正在缩小。

今年以来,22城已土拍城市中,北京、上海、苏州、郑州仍以央国企和地方国资为拿地主力,其中郑州地方国资占比达六成;但在杭州、南京、宁波等城市,民企拿地金额占比则有了显著提升。如杭州民企拿地金额占比在五成以上,较2022年提升3.9个百分点,其中滨江仍为民企拿地主力;南京土拍民企拿地金额占比亦有所提高,伟星、欣源置业等民企均竞拍至地价上限摘取地块;成都拿地更多的是当地民企,如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。

需要注意的是,TOP50房企内部分化显著,头部规模的央国企拿地金额及面积显著多于中等规模企业。今年前4月,拿地金额超过100亿元的仅华润置地、建发房产、保利发展、绿城中国、万科、招商蛇口等6家企业,其中华润置地也是唯一拿地金额超过200亿元的企业。其中在4月份,华润置地、建发房产、万科、保利等企业参与了相关城市土拍。

以建发为例,据记者不完全统计,4月建发新增加房地产项目9个,分别为浙江丽水、浙江杭州、四川成都、福建宁德、上海青浦区等地块,累计需要支付土地价款约130亿元。进入5月,建发保持持续的拿地节奏,5月10日以28.9亿元拿下南京雨核G14地块,同日也参加了厦门地块的竞拍。

民营房企方面,中指研究院数据显示,1~4月,龙湖拿地面积达到85万平方米,排名行业第五。4月,龙湖持续在上海、杭州、深圳、合肥等高能级城市布局,一个月内拿地金额超过60亿元。

而民营房企龙头碧桂园,则在4月25日杭州市第三批集中供地上,以28.25亿元、溢价率11.88%拿下杭州一宗涉宅地块,这也是碧桂园今年以来首次在公开市场上拿地。凭借此地块,碧桂园成功跻身前4月房企拿地金额TOP31。

不过,这并非碧桂园首次亮相土拍市场,此前碧桂园也曾报名成都土拍,但最终未有所获。

“民企拿地活跃度提升,但国央企仍是拿地主力。”中指研究院企业研究总监刘水表示,随着市场性销售企稳回升,房企流动性困难有所缓解,部分民企预期增强,在一二线重点城市加大拿地力度。但在销售恢复有限、融资仍面临困难情况下,民营房企流动性改善有限,拿地整体上仍然谨慎。


来源:每日经济新闻

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