热点关注楼市上行时期，房企们的项目都不愁卖。但当市场出现震荡甚至下滑，楼盘、板块及开发商的分化，都在加剧。
买房人观望情绪浓厚，对项目品质、地段都更加挑剔。各方面都很突出的项目，才有机会成为热门楼盘；而项目一旦有了短板，则很容易被市场抛弃。
总结就是：旱的旱死，涝的涝死。
其他地方早已经如此，而市场最好的上海，两极分化也是越来越严重。
豪宅卖出了刚需的速度
富人出手，快准狠。
10月18日开盘的绿城前滩百合园算是创下了上海楼市的新纪录：
西区88弄，共9套房源，不仅1-8号全无弃号，第9号还直接把仅剩的附带1600万装修包的样板间霸气拿下。
要知道上海已经很久没有出现无弃号清盘的项目了，即便是满分的云锦东方弃号率也高达57%。
而东区48套房源，叫号至67号售罄，弃号率28%。
据悉，绿城前滩百合园位于浦东前滩板块，项目产品类型有洋房、别墅两种，户型面积段为158-409平方米，总价段在1700万-6270万。
那一天，除了绿城前滩百合园，开盘的还有华润前滩润璟、静安天悦。
华润前滩润璟也是分成2地块开售，18弄共67套房源，有叠墅、有合院，总价段在2100万-4640万，在叫号至88号时叠墅清盘，119号剩余房源全部清盘，总计52组弃号，弃号率44%。
88弄共104套房源，有洋房、有别墅，在叫号至190号时清盘，总计86组弃号，弃号率45%。
静安天悦此次主推建面约107平房源，均价10.5万/平起，205套房源，吸引了660组客户参与认购，光认购金就7.26亿元。
最终叫号至294号时，项目售罄，总计89组弃号，弃号率43%。
事实上，这两年上海优质豪宅卖出刚需速度，已经成为常态。
保利建工海玥天汇、招商苏河玺、天汇玺、瑞仕云曜璟庭等千万级豪宅，从首开到加推再到收官，均上演了抢房大战，就算在淡市之中还是走出了特立独行的行情。
经梳理，今年以来，上海推出的均价在10万/平以上的楼盘共35盘，累计供应9951套房源，共19679组意向认购，平均认购率198%，其中18盘在开盘当天实现“日光”。
为什么上海豪宅能卖出刚需速度？小凤凰认为，原因主要有3点：
其一，高端盘是抵御市场周期的硬通货。这一点，从近几年上海楼市回调表现就能窥见，边缘板块刚需盘降价走量，核心板块优质盘量价稳定，甚至稳中有升走出独立行情。
其二，位居城市核心地段，产品稀缺。有限的资产，某种程度上具备超强溢价力。
其三，一二手价格倒挂过于悬殊，驱使客户“抢房”，比如说上半年闹的沸沸扬扬的云锦东方认购事件。
远郊楼盘去化艰难
上海远郊楼盘的去化远比想象中困难。
10月21日，位于奉贤区的水榭兰亭官微发布公告称，现因认购期间无意向认购客户登记认购，取消原计划于2023年10月24日上午9时在上海市奉贤区浦兰路91弄19号水榭兰亭营销中心举行的《水榭兰亭（二期）》开盘销售摇号。
据悉，此次取证，水榭兰亭主推建面84-122平公寓，共168套，均价约2.55万/平，于10月13日—17日期间认购，而截止到目前，网上房地产显示，该项目仍显示即将开售的状态。
公开资料显示，水榭兰亭地处上海奉贤区浦兰路，属上海自贸区临港新片区奉城片区，开发商上海千荣房地产有限公司早在2012年便拿下该地块，2016年首次开盘，目前二期在售房源均为毛坯现房销售。
据上海网上房地产数据显示，水榭兰亭项目共有住宅834套，一期于2016年4月开盘，推出252套，当时市场正处于火热状态，252套房源很快就去化完毕。
2019年4月，项目开始推出二期房源，共582套，据悉，当时由于一期被曝出延期交付、加收“茶水费”等原因，项目二期开盘并不顺利，虽是2019年4月推出，但直到2020年9月才开始有网签数据。
截止到2023年11月3日，二期可售住宅还剩余415套，54个月时间，网签去化约29%，平均每个月卖出3套房源。
其实，水榭兰亭的认购情况实为上海远郊楼盘今年以来销售情况的缩影。
今年9月份，浦东川沙的佳怡华庭也是因为登记认购期间无认购客户，而取消摇号选房活动。
截止到目前，距离开盘已过去近2个月时间，项目仍未售出一套房源。
此外，远郊楼盘中也还有许多楼盘因认购人数太少而取消摇号或者认购率为个位数，比如松江区佘山板块的国贸鹭原，7月18日开盘，337套房源，因认购人数太少而取消摇号，相关机构数据显示，项目开盘当日去化约3%；
浦东新场板块的同润新云都会，8月23日开盘，430套房源，参与摇号的人数共11组，认购率约为3%，根据上海网上房地产数据显示，项目一共推盘4次，共1142套房源，首开时间为2022年7月13日，截止到目前，网上房地产显示，项目可售住宅套数还有962套，网签去化率约16%。
奉贤柘林板块的中国中铁世纪尚城，7月29日开盘，336套房源，开盘当日去化约6%，根据上海网上房地产数据显示，项目一共推盘2次，共608套房源，首开时间为2023年4月15日，截止到目前，网上房地产显示，项目可售住宅套数还有434套，网签去化率约29%。
总的来看，这些去化艰难的项目无外乎以下几点原因：
一是地段太过劣势，如果周边日常通勤和生活配套还需要靠规划，更是雪上加霜；
二是产品落后，包括一些户型设计、产权缩水的老盘，虽然已经形成了成熟的生活圈，但居住体验太差也是致命的；
三是品质一般，近几年新房品质内卷严重，买房人的审美也日渐提高，没有亮点甚至价格和品质不匹配的项目很难从竞争中脱颖而出。
如今进入买方市场，一个项目一旦有两个及以上明显的不足，那么注定这个项目的去化之路将会变得艰难，毕竟同样的价格或配套条件下，买房人完全可以挑选到品质或地段更优质的项目。
毫无疑问，接下来上海楼市区域与区域、板块与板块、项目与项目之间的分化还将加剧，越贵的豪宅越是被抢着买，而普普通通没有亮点的住宅反而更加难卖。
虽说可以降价促销，但价格浮动区间只能在5%范围内，因此有限的价格优惠吸引力也一般，一些楼盘也已经选择了躺平。
不过时间线再推久一点，当期房熬成了现房，开发商前期如果舍得真材实料下成本，或许还可以在交付品质上大作文章。
来源：凤凰网房产
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