热点关注当前行业内出险房企对各关联主体的影响亟需厘清。截至2023年10月，出险房企70多家，其中上市房企60多家。基于负债角度，分析出险房企的影响。根据2023年半年报财务数据测算负债情况，总负债主要分为合同负债、有息负债、应付款及票据、应交税金、其他应付款及租赁负债等。
图：出险房企对关联主体的影响
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合同负债：涉及商品住房交付。2021年，违约房企销售额与销售面积占全国商品房销售额与销售面积比例分别为18.0%、14.4%，2022年、2023年持续下降。另外，典型违约上市房企2023年中合同负债同比减少20%，保交楼效果明显。
表：违约上市房企销售占全国的比例
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有息负债：银行借贷占比40%。根据典型违约上市房企借贷结构平均水平来看，违约上市房企总有息负债中，银行借贷、其他金融机构借贷、海外债与信用债占比分别约为40%、20%、30%、10%。涉及的银行贷款，有抵押物，且形成不良贷款的总量有限，风险总体可控。信托等非标融资，相关机构及投资人受损较大。
图：违约上市房企有息负债结构
备注：选取典型企业，以2021年全口径销售额为权重，加权平均计算债务结构占比。
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应付款及票据与应交税金：涉及影响上下游供应商与地方政府。违约上市房企拥有众多中小供应商，供应商类型广泛，主要涵盖建筑、装饰、家居、电器、环境、物联等行业。违约房企应付款及票据主要影响上下游供应商，商票信用能力最低，相关企业受损失或会较大。违约上市房企应交税金总量有限，对地方财政直接影响较小。
表：受HD影响的部分上下游供应商上市企业
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加快风险防范与化解
近期支持房企融资力度在持续加强。2023年7月，监管部门发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，“金融16条”相关支持措施，适用期限统一延长至2024年12月31日。8月27号，证监会出台措施，指出房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。2023年11月，三部门召开座谈会指出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资；支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。“三支箭”支持房地产企业融资再次加力，将有助于改善房地产企业融资环境，改善行业预期，促进防范房地产企业风险。
近日，监管部门在制定50家房企白名单，包括国企和民企，在列企业获得在信贷、债权和股权等融资支持。制定的白名单50家房企具有以下特征，一是具有系统重要性，也就是有较大行业影响力，衡量系统重要性很重要的指标就是规模，销售额、资产规模靠前列的房企，将列入白名单。二是淡化企业性质，央国企、民营房企及混合所有企业均会在列。近期多个重要会议均指出，“一视同仁满足不同性质企业合理融资需求”，为落实上述会议精神，白名单将会支持各类性质房企。三是部分出险房企也会列入白名单，资产优质、专注经营的出险企业，资产规模较大，债务重组取得较大进展，这些出险企业也可能列入白名单。
当前，我国宏观经济领域存在三类典型风险，地方债风险、房地产风险及金融系统风险交织复杂，房地产风险是源头，需要对房地产风险保持高度警惕。房地产供求两端要持续发力，加快防范和化解房地产风险，提振行业信心，改善行业预期，促进房地产市场企稳回升，加快房地产市场向正常化回归。
来源：中指研究院
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