热点关注2月28日，第二届长白山论坛如期而至，并继续于东北地标-长白山之巅奏响经济高质量发展的“春之序章”。本届论坛以“东方欲晓 蓄势新生”为主题，由凤凰网财经、凤凰网旅游主办，东北证券协办。共话中国宏观经济的未来发展、东北振兴的新篇章等议题，深入分析、探讨和展望生机盎然的2024。
在论坛期间，凤凰网财经对国家房改课题组组长、中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏进行了专访，探讨2024年房地产行业走向。
2024年，各地继续陆续出台刺激政策，在孟晓苏看来，那都是“非核心政策”。他举例，支持贷款、降低首付比例、降低利息，都是金融政策，在楼市政策方面是帮忙的，但不是核心，核心是取消限购。
在他看来，放开限购，出台一些鼓励商品房消费的措施，甚至拿出“矫枉过正”的力度，才能够让楼市恢复到正常的发展状态。而这其中，最重要的是规模化的建设保障房，有了它才不用继续担心商品房价格的上涨伤害到低收入百姓。
凭借对房地产行业的多年观察，在访谈之初，孟晓苏就开门见山，认为2024年房地产行业发展的关键在于走向“住房双轨制”，即为一部分人提供保障性住房，为一部分人群提供商品性住房。他表示，房地产市场低迷，不是没有有效需求，而是被堵住了。一方面是有钱居民由于限制性措施，再加上信心不足，造成了对买房的忧虑；另一方面工薪收入家庭购买力不能成为有效需求，是因为房价太高望洋兴叹。
而保障房，由于它不收地价、不摊入基础设施建设费用，价格在大城市只是同等地段商品房价格的1/3，如果它批量性推出，能解决工薪家庭的居住需求，同时也就解除了对商品房价格上涨的顾虑，放开商品房市场，让有钱居民在商品房市场上进行房屋改善。
至于保障房的建设和公平分配，他则寄希望于政府一套成熟的行政管理手段。而保障房的推出是否会冲击商品房的需求和价格，他则表示可以参考国际市场，新加坡的保障房建设完备，占了80%，但近期商品房价格也在猛涨，表示“如果政策运用好，现在人们担心的很多问题都可以迎刃而解”。
2024年，他依旧对楼市充满信心。
谈及信心源自哪里时，他回顾了最初房地产的发展脉络，表示“我们是学取了国际经验的。中国房地产刚刚发展25年，美国房地产业已经发展了248年，最近这12年又出现了新一轮的增长，中国是美国房地产发展时间的10%左右，怎么就能说中国的房地产已经发展到头了呢？”
以下是对话全文：
凤凰网财经：您觉得2024年房地产的关键词是什么？走向如何？给出您的展望和预测。
孟晓苏：2024年的房地产发展在2023年中央已经指出了方向，就是要走向住房双轨制。这是启动房地产市场的一个最重要的关键点，现在整个房地产市场低迷，连续两年每年丢掉5万多亿的销售额，成为国民经济的一个堵点。堵点怎么解决，就要分析有效需求堵在哪里了。
其实房地产不是没有有效需求，而是被堵在两个方面。一个方面是有钱居民，他们是由于限制性措施，再加上信心不足，造成了对买房的忧虑，因此大量存钱而不买房，每年多存个十六七万亿，就是不敢买房，这是信心不足。另一方面就是广大的工薪收入家庭，他们的购买力不能成为有效需求，是因为房价太高，面对商品房价格的高起，只能望洋兴叹。
所以在我多年的建议之下，按照当年房改方案的设计，中央在2023年就多次发文要推动建设保障房，要增大建设和供给。到去年8月份，国务院发出的十四号文件又进一步提出要让商品房市场回归商品属性，这就又把住房双轨制的问题提的更加明确了。
住房双轨制不光是中国应该这么做，我们是跟发达国家学的，是跟英国、德国、美国、法国、日本、韩国来学的。我们推动住房双轨制已经20多年了，现在看来，住房双轨制原先不完善，造成了保障性住房的严重不足，再造成了问题。
面对这些问题，有些专家讲“收入房价比”，把矛盾的焦点指向了商品房价格，其实不是商品房价格，“收入房价比”最关键的是要给老百姓提供不收地价、不摊入基础设施建设费用的保障房。保障房的价格在大城市只是同等地段商品房价格的1/3左右，如果推出这样的保障房，而且是批量性的，那房价不就有效降低了吗？而另一个角度，在建设保障房的情况下，就解除对商品房价格上涨的顾虑，放开商品房市场，让有钱居民也能够在商品房市场上来进行自己的房屋改善。
凤凰网财经：您一直在提保障房的建设，它的可行性到底有多大？怎么保障它的建设质量，怎么保证它公平公开的在市场流通？
孟晓苏：保障房的建设在中国是完全可行的，现在不是没有土地，更不是没有资金，只是过去缺乏这个理念。如果真的能够把保障房建设的理念确立起来，把为人民服务当做自己的主要宗旨的话，以政府行为为主，建设保障房就是完全可行的。
同时，保障房的建设，除了不收土地出让金和基础设施费用以外，其它的质量要求、设计要求和商品房没有多大差别。保障房一般来说户型要小一点，但也应当是麻雀虽小，五脏俱全。特别是质量要求，一点也不能够低于商品房。这点我认为不必担心，过去我们建设了不少保障房，都没有说是因为保障房建设而出现房屋质量问题。
最后一个就是关于公平分配。在建设保障房初期，全国都不买房，担心卖不出去，所以采取了一些临时性措施，就是不限制低收入群体，还是什么收入群体来购买，那个事已经过去了，今后严格的限定它只能是工薪家庭来购买。
在这个方面咱们有一套行政管理手段。你看在中国香港地区，再往远一点看，在新加坡他们管理的井井有条，我们过去福利分配的时候也有这样的管理，现在地方政府在扶贫机构方面也有这样的管理。所以我认为真要使政府发挥作用，而不是不作为，在房屋的建设、房屋的投资、土地的供应、房屋的分配和事后房屋的管理方面，保障房建设都不需要引发人们这么多的担心。
凤凰网财经：但现在商品房市场还不太景气，如果有更低廉的保障房推出，是否会对商品房的价格和流通会有影响？
孟晓苏：应当分两头说，如果我们想逼着工薪家庭和低收入家庭去买商品房，这个想法是错的。本来就不应当让这些家庭去商品房市场上被高额房价所折磨。在另一方面，保障房建设和商品房建设，它面对的是两个不同的社会群体，未来进行进一步的市场细分，人们都可以根据自己的收入水平和政策导向来判断自己到底是商品房的购买者，还是保障房的享受对象。
现在商品房积压，不能够抱怨说低收入群体为什么不买，因为本来就不该让这些低收入群体去进入商品化市场。要反思的是为什么这些有钱的居民，改善兴趣就不够旺盛，他们更关注的是商品房价格不下跌，能不能让他们放心去购房，这是现在需要政策研究和解决的问题。
中国房地产生产已经旺盛了这么多年，中间出现过几次低迷，很快又被一轮新的购买热潮掩盖了、冲掉了。我认为现在的商品房价格低迷，目前来看在中国只是个短期现象。从长线来看，商品房价格是稳定的，购买商品房的这些中等收入以上的家庭，他们的房产是能够保持增值的。
凤凰网财经：当购房者能购买价格更低的保障房时，商品房的价格如何能持续上涨？
孟晓苏：我们看到国外和境外，保障房和商品房建设比较正常的国家和地区，比如说新加坡，保障房建设完备，最近商品房价格猛涨。新加坡的保障房能够覆盖到80%以上的新加坡家庭，那为什么商品房价格还在继续涨呢？
对于未来，我们还没有大规模建设保障房，就过多的担心是否会影响商品房价格的上涨，看看国际经验就知道了。在新加坡商品房价格上涨的时候，政府对商品房价格征税，而且加征重税，光印花税就提高到60%，还有别的税，用征的税来投入到保障房建设，这不就是政府行为的一个样板吗？中国的保障房建设需要大量资金，中国的商品房如果能够为地方政府创造更多的税收，那么当然会有力的推动政府的另一只手，行政力量去推动保障房建设。
凤凰网财经：您提到对购买者进行分层，14亿中国居民里，有很多打工族、上班族，消费能力相近，对他们来说，可能保障房供不应求，商品房价格太高买不上。这种背景下，能如何进行一个有效分层？
孟晓苏：在购买保障房的人群认定上，各国各地都有自己的现成经验，我们中国也有。在认证方面，我觉得社会不必太多担心，比如前一段时间我们见了不少叫“配租型”的保障房，哪种家庭能够租房？哪种家庭用什么价格租房？政府管理得还是井井有条。在日后保障房建设能达到批量供应的时候，在房屋分配上会有一套成型的政策。
和房屋分配相关联的，就是现在人们担心的年轻人不生娃、不结婚。我们看看当年的一些电视剧，要单位分房子，分的都是福利性公房，那不都是必须结了婚才能申请吗？到现在看看香港和新加坡，都是年轻人结婚之后才能够去排号，才能够去打分。我看到新加坡还有个有趣的现象，一对小夫妇，没生孩子的，它是个标准，比如说50平方米的使用面积，生一个孩子加10平方米，再生一个孩子再加10平方米，一直加到90平米，就是4个孩子。这样不就鼓励年轻人结婚和生娃了吗？
我认为对于很多问题的担心都要反思，是不是从别的政策上可以调整，保障房政策是对于工薪家庭的最大优惠，如果政策运用好，现在人们担心的很多问题都可以迎刃而解。
凤凰网财经：有看到一个统计，截止到2023年9月22日，已经有32个城市取消限购了，但市场活力依旧不够，这是为什么？
孟晓苏：整体上来看，激活楼市的措施是拖拖拉拉，不肯出台，而且这种取消限购还是退守型的，不是积极进取或者改弦更张型的。
不是因为老百姓信心不足才实行限购，而是因为多年限购才造成老百姓的信心不足。所以现在针对楼市的信心需要采取一些包括像2008年楼市信心喊话那样的行为。我们还需要像2016年那样的楼市去库存，由北上深带头启动楼市，老百姓看到了楼市价格不降，而且稳中有升的时候，他们才纷纷的回到市场。
现在看来，整个楼市政策的改变还不彻底，拖着旧制度的尾巴。在这样的情况下，人们的信心无所依附。现在需要的是请各个主管部门解放思想，跳出原有旧的路径来改弦更张，变压制楼市为促进楼市的规范发展、健康发展。
凤凰网财经：一些核心城市还没有取消限购，在您看来原因是什么？在全国全面取消限购的可行性大吗？这就能够激活市场吗？
孟晓苏：整体上限购这片阴云还笼罩在居民头上，人们还生活在连续12年限购的阴霾之下，这是目前楼市主要的负面作用所在。
我认为过去中国楼市有过几次的发展期，其实我们不用担心这个发展期不会回来，因为有过。那这一轮压的太厉害，压的时间太长。很多专家都认为，如果这次启动楼市没有超常规的手段是不行的，那么超常规手段是什么？应该采取果断的措施，改换思维，解放思想，用这种方式，用新的方式来启动楼市。
凤凰网财经：聊两个老百姓最关心的话题，2024年是不是买房的时机？是不是卖房的时机？您会给出怎样实际的建议？
孟晓苏：现在从商品房购买者来说，2024年特别是在最近几个月，应当是商品房价格最低的时候。未来我们的努力不就是要启动楼市吗？大家希望楼市启动带动经济，如果真的能启动了，那么楼市的价格就不是现在这个样子了，所以现在是买房的时候。
至于卖房，有些二手房交易，我认为不是卖房的好时候。从商品房价格角度讲，未来的房价还会恢复到正常的上涨，现在的低迷是暂时的。
但另一方面，如果问这个问题的是应当享受保障房的老百姓，包括新市民和新家庭，那我就不主张你现在买房。现在大规模的启动保障房，正是蓄势待发，各地积极按照中央要求在建设，未来会有更多的保障房供应市场。那本来应该享受保障房照顾的这些年轻人家庭和新市民家庭，那就可以等待政府供应出适合你消费的保障房，那时候再来买。你现在急着进入商品房市场，要拿好几倍的价格去买商品房，这样不就自讨苦吃了吗？我认为这要分人，要看看问问题的这些，对面到底是商品房的购买群体，还是可以享受保障房的群体。
凤凰网财经：您对2024年房地产的信心源自于哪里？
孟晓苏：我本来不是搞房地产的，是推动农村改革的，后来各种因素造成我进入到了房地产业最大的国企。那个时候我就把80年代的农村改革的思想学习过来，用于推动城镇改革。包括我们在1998年启动了全国的住房制度改革。这之后的25年，我们看到房地产在整个经济中起的作用，把一个原来不大著名的产业变成了国民经济的支柱产业，靠它拉动了中国经济这么多年的增长，这个不光是我们的经验，也是国际经验，我们是学取了国际经验的。
那下一步中国的房地产业还会发展多少年？刚刚发展25年，我们看到的是美国房地产业已经发展了248年，最近这12年又出现了新一轮的增长，我们中国是美国房地产发展时间的10%左右，怎么就能说中国的房地产已经发展到头了呢？更不要说中国的人口又是美国的4.2倍，大量的工薪家庭、新市民和年轻人新家庭，他们还急缺保障房，中国房地产业还有很长的发展时间。
人们有时候拿日本房地产的泡沫来警告中国，但日本最近这几年已经走出了低迷，最近5年实现了房地产带动日本经济增长的明显态势，5年平均每年房价上涨5%-7%，平均上涨了35%，而大城市的涨幅更高，这也就打破了一些人对房地产发展到一定阶段，就会自然出现一个堵点的说法。日本的房地产泡沫再去提就太不合时宜了。
目前整体上来看，中国房地产还处于一个低迷期。造成的原因有多种，特别是多年在住房双轨制方面的缺失所造成的，多年抑制楼市发展的限购政策造成的。如果把这些政策都按照中央要求及时调整，包括批量化的、规模化的建设保障房，实现市场归市场、保障归保障，按照去年中央提出的这些要求办事的话，我认为中国的楼市还会焕发出巨大的活力。
楼市是中国经济的最大订单，它拉动的产业有100多个，楼市的低迷抑制了中国经济的正常发展。而楼市再度活跃，肯定会拉动中国经济的发展。我对中国楼市的信心也在于对中国经济的信心，中国经济有这么大量的内需需要启动，不光是未来要启动城镇居民购房，还要启动更多的中低收入家庭来享受保障房，启动未来的农村土地同等入市、同权同价，这多么广阔的前景。我认为在未来若干年，房地产业将继续是中国经济的支柱产业，继续推动中国经济的增长。我对楼市的未来还是有信心的。近期的低迷不可忽视，需要采取一些切实可行的做法，来解决当前房地产的低迷，化解当前的堵点。
来源：凤凰网财经
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