• 静待一线城市政策优化,二手房挂牌量稳定底部或已到来
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2024-05-13  /  浏览:141 次  /  

随着浙江省杭州、陕西省西安等核心城市取消楼市限购,截至目前,海南全省、北京、上海、深圳等地虽执行较为严格限购政策,但一线城市的限购政策已经开始松动。

有券商阐释目前的政策时表示,“政策思路由供给侧转向需求侧、保投资转向稳房价”;也有券商的解读更为微观,直言预计杭州本次新政后,楼市有望迎来企稳;更大的声音则是期待更多行业支持政策,尤其是一线城市的宽松政策尽快落地。

高能级城市接连放松限购,楼市有望迎来企稳

高能级城市接连放松限购。杭州、西安两城同日出台全面取消住房限购、优化公证摇号销售措施、鼓励推动供应高品质住宅等系列政策措施。

杭州一直是楼市的风向标之一。5月9日,杭州发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》,全面取消住房限购、允许“购房落户”、取消部分项目公证摇号、动态调整宅地的供应、宽松首套住房的认定标准等。

紧随其后,西安发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确全面取消住房限购措施,居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手房住房不再审核购房资格。

以杭州为例,中信建投房地产团队在研报中表示,2023年,在全国楼市整体下行的环境下,杭州市场逆势提升,根据杭州市房管局的数据,杭州全年新房成交891.2万平方米,同比增长3.3%,二手房成交420.3万平方米,同比增长46.8%。

华泰证券房地产团队也在报告中表示,去年四季度以来,杭州、成都、西安均是去化率表现比较好的城市,这些城市优化地产政策有望向市场注入信心。

今年以来,杭州楼市显著走弱,市场下行压力较大。中信建投房地产团队的研报中表示,1-4月新房成交145.0万平方米,同比下降49.5%,二手房成交130.1万平方米,同比下降6.7%。预计本次新政出台后,杭州楼市有望迎来企稳。

国泰君安地产团队的报告显示,2023年杭州房地产市场整体韧性较强,预期政策调整能够为市场表现提供更强的支撑。预期在政策调整之下,市场交易活跃度的提升,能够带动新房、二手房库存稳定去化,再作用于土地市场供应,助力构建更平稳的积极循环。

华泰证券房地产团队称,目前房地产销售尚未完全企稳回升,4月30日的政治局会议对因城施策定调延续,后续期待更多一线城市和强二线城市出台更多行业支持政策,促进市场筑底企稳。

目前政策更强调房价的稳定, 静待一线政策落地

华泰证券的研报提出,整体而言,今年以来新房市场依然在筑底,而政治局会议的表态有的放矢,激发需求稳市场的态度坚决,落地层面北京、成都、深圳、杭州以及西安均对现行政策进行优化,后续调整政策的城市范围将进一步扩大,有望推动市场信心和基本面修复,为板块提供估值修复空间。

中信建投房地产团队表示,近期重点城市密集出台松绑限购政策,预计在新的政策基调下,一线城市的房地产调控政策向主城区优化、二线城市全面取消限购的格局将加速形成。

国金证券房地产团队也在报告中表示,因为一线城市的楼市基本面相对韧性更强,一线城市调控难以实现“一步到位”,预计将逐步由外向内进行微调、动态调整,静待后续一线城市持续出台政策优化。

对接连取消的限购政策,申万宏源将其归因于“政策思路由供给侧转向需求侧、保投资转向稳房价”。

申万宏源在其研究报告中提出,此前的政策思路是供给侧逻辑,依靠稳定融资(融资三支箭、融资白名单等)期望稳定房企控制风险,依靠稳定投资(三大工程:保障房 平急两用 城改、保交付等)期望对冲实物工作量稳定经济,但政府对于地产需求侧政策更多是托底式的政策,之前没有主动设置过需求侧计划和目标。

现在政策思路转向需求侧逻辑,申万宏源称,再次强调去库存(上次去库存是2014年),并更多采用需求政策(进一步限购放松 以旧换新),同时减少土地供应(控制库存去化周期),去库存成为了目前的需求侧计划和目标,并意味着目前更强调房价的稳定,并参考2014年的去库存周期,预计后续将有进一步的需求侧支持政策推出。在更强调需求侧导向及更明确的房价目标政策面背景下,同时在目前房地产行业量价经历深度调整之后的基本面背景之下,预计本次政策组合有效性将明显提升。

二手挂牌量基本稳定,底部或已到来

根据中指院数据,百城二手房挂牌总量于2023年9月创下阶段性高点,大幅增长至747万套,2024年4月末百城二手房挂牌总量为713万套。当前百城二手房挂牌总量已经在700万套的水平维持了7个月,结束了挂牌量大幅上涨的态势。

二手房挂牌量基本稳定,或表明底部区间已经来到,国金证券在报告中表示,当前二手房总体挂牌量基本维持稳定,对价格及销售的潜在冲击减少,或表明当前楼市已经来到底部区间后续大幅下行的压力已经不大。

对于其中的原因,国金证券解释称,短期内二手房挂牌量大幅增加,会造成彼此间价格的互相倾轧,二手价格持续下行会带动新房价格下行,而价格的下降又会加重居民的观望情绪,不利于新房销售,销售不畅后只能进一步降价,最终走入量价齐缩的负向循环,因此二手房挂牌量的稳定对价格以及销售的企稳至关重要。

华泰证券4月底曾在研报中表示,二手房库存增速放缓。克而瑞的数据显示,二手房库存方面(样本为18个城市),截至3月末的二手房库存量较2023年末上升1.97%,略微上升。18城中,除重庆、四川成都、天津、湖北武汉外,其余14个城市截至3月末的二手房挂牌量均较2023年末有所下降,显示大部分城市的二手房库存压力有所减轻。

申万宏源也表示,近期二手房销量回暖,房价也有筑底企稳趋势,同时叠加近期政策思路转向需求侧去库存,4月30日政治局会议新表态后高能级城市限购密集放松,预计市场热度也将逐步由二手房传导至新房,从而推动房地产市场逐步回归正轨。


来源:澎湃新闻  

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