“政府收储存量房”进度缓慢？调查发现原来受这些影响,青田房产网

距离517国务院政策例行吹风会过去20余天后，会上提及的“政府收储”进度如何，一直是市场关注的焦点。

据蓝鲸新闻了解，目前仅杭州市临安区、昆明、重庆、大理、广州等位数不多的地方出台了相应政策。

其中，5月14日，杭州市临安区发布公告称，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，房源要求为现房或一年内具备交付条件的期房，以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米；收购房源还需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件。

13天后，5月27日，昆明市住房和城乡建设局发布征集商品住房用作保障性住房公告，在五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区行政区域内，已建成未出售的商品住房项目，房源为单套建筑面积120平方米及以下的商品住房，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院等。

随后5月底，广州市增城区政府挂出“关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告”，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名。

综上来看，目前明确提出收储需求的城市并不多，规模也不大，而之所以政策落实相应较慢，蓝鲸新闻在采访中得知，主要是存在多方面因素。

其中，收益不匹配、需求错位等，是制约当前“政府收储存量房”开展的难点之一。

粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒认为，部分城市的成本与收益不匹配，导致项目推进有一定难度。部分城市的租金回报率偏低，租金可能无法覆盖项目前期投入的利息支出及后期的运营维护成本。

同时，罗志恒还表示，保障性住房需求与商品房库存之间往往存在错位的情况。

“政府收储将以存量新房、小户型为主，且集中于高库存且保障性住房缺口较大的城市，而保障性住房缺口较大的是一二线城市，但商品房去库存紧迫性较高的却是三四线城市。”罗志恒称。

从以上述明确发布收储公告的城市来看，收储后房源用途不同，但两地公告对征集的房源要求相似，市区内、小户型、现房准现房、整栋或优先整栋。

“市场上符合这样标准的库存并不多。”杭州某房企相关负责人称，项目为加速回款，能卖的房源大部分已经销售，有些单元可能只卖出去四五套房子，但也不满足整栋这一收储条件。

各地细则对房源有如此要求，与中国人民银行发布相关要求有关，即所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

“作为保障性租赁住房，考虑到租户更多以公共交通为主，位置确实不能过于偏，也应以小户型为主。”某长租公寓相关负责人告诉蓝鲸新闻，在租赁物业中，集中式物业更好管理、运营成本也更低。

除需求错位外，收购的评估标准如何确定，收购资金来源等，都是影响收储进度的关键性因素。

“政府收储如何确定一个原产权方和政府都接受的价格是难题。”中原地产首席分析师张大伟称。

根据广州增城发布的收储公告，对于此次收购的价格，通知明确，房源交易单价以评估方式确定，本次评估选用的评估方法为成本法，原则上为“土地成本建安成本”。

据华南某房企相关业务负责人介绍，除土地成本、建安成本外，项目开发过程中，还有资金成本、税费成本等。

资金来源方面，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，除银行贷款，可以用拆迁安置补偿费、保障性安居工程、预算内投资专项借款、专项债等，由财政投资、国家财政补贴、中央预算内投资、土地出让、国企城投借债等等来解决。

“短期看，存量盘活只是一种筹建渠道。关键是，如何建立公共住房需求与存量房的对接渠道，包括房源标准、项目申报、审查和收购等，形成闭环。目前，这些还未具备。”李宇嘉预计，未来，公租房、安置房由筹建，转向存量盘活将成为常态。

来源：蓝鲸财经